Fie că aveți un contract de închiriere înregistrat la ANAF, fie că ați încheiat doar o înțelegere informală, legislația civilă română vă oferă mai multe instrumente pentru a vă recupera banii și, dacă este necesar, pentru a obține evacuarea chiriașului rău-platnic.
În acest articol vă vom prezenta toate opțiunile legale pe care le aveți la dispoziție, de la soluționarea amiabilă până la executarea silită și procedura de evacuare. Dacă vă aflați în Cluj-Napoca sau oriunde în România și aveți nevoie de asistență juridică specializată în astfel de situații, echipa noastră de avocați vă stă la dispoziție.
Obligația de plată a chiriei
Contractul de închiriere, denumit în legislație contract de locațiune, este reglementat de Codul civil în articolele 1777 și următoarele. Potrivit art. 1796 din Codul civil, chiriașul (locatarul) are obligația de a plăti chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract. Această obligație este una esențială a contractului de locațiune, iar nerespectarea ei dă dreptul proprietarului să ia măsuri legale pentru recuperarea sumelor datorate.
În absența unor prevederi contractuale specifice, art. 1797 din Codul civil stabilește că plata chiriei se efectuează potrivit uzanțelor sau, în lipsa acestora, în avans pentru toată durata contractului dacă aceasta nu depășește o lună, în prima zi lucrătoare a fiecărei luni dacă durata contractului este mai mare de o lună dar mai mică de un an, sau în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru dacă durata contractului este de cel puțin un an.
Este important de înțeles că proprietarul nu poate lua singur măsuri de forță pentru a-și recupera locuința sau pentru a-l constrânge pe chiriaș să plătească. Conform art. 1831 din Codul civil, evacuarea chiriașului se poate face doar în baza unei hotărâri judecătorești sau, în anumite condiții prevăzute de lege, prin executare silită directă. Schimbarea yalei, întreruperea utilităților sau scoaterea lucrurilor chiriașului în stradă constituie acțiuni ilegale care pot atrage răspunderea penală a proprietarului pentru violare de domiciliu.
Notificarea chiriașului pentru plata restanțelor
Înainte de a iniția orice procedură legală, este recomandabil și, în cazul procedurii de evacuare în instanță, obligatoriu să începeți prin trimiterea notificări scrise către chiriaș prin care îi aduceți la cunoștință existența restanțelor și îi solicitați achitarea sumelor datorate într-un termen rezonabil, respectiv evacuarea imobilului.
Este esențial ca această notificare să fie transmisă într-un mod care să permită dovada comunicării, de preferat prin executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
Această etapă nu este doar o formalitate. Pe de o parte, oferă chiriașului o ultimă șansă de a-și îndeplini obligațiile fără costuri suplimentare și fără implicarea instanței. Pe de altă parte, este o procedură obligatorie pentru evacuare dacă nu aveți contractul înregistrat la ANAF.
Contractul înregistrat la ANAF – titlu executoriu pentru plata chiriei și evacuare
Unul dintre cele mai importante aspecte pe care trebuie să le cunoașteți este diferența dintre contractele de închiriere care constituie titlu executoriu și cele care nu au această calitate. Conform legii, contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică la notar, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.
Dacă aveți un contract de închiriere înregistrat la ANAF sau autentificat notarial și chiriașul nu vă plătește chiria, puteți apela direct la un executor judecătoresc pentru a începe executarea silită a creanței reprezentând chiria restantă, fără a mai fi nevoit să obțineți o hotărâre judecătorească. Executorul poate popri conturile bancare ale chiriașului, poate urmări bunurile mobile ale acestuia și poate lua orice alte măsuri de executare prevăzute de lege pentru recuperarea sumelor datorate.
Mai mult, contractul de închiriere înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu și pentru evacuarea chiriașului la încetarea contractului. Aceasta înseamnă că, dacă ați reziliat contractul pentru neplata chiriei și chiriașul refuză să elibereze locuința, puteți solicita executorului judecătoresc punerea în executare a obligației de predare a imobilului, fără a mai parcurge procedura judiciară de evacuare.
Procedura de evacuare în instanță
În situația în care nu dețineți un contract care constituie titlu executoriu va trebui să vă adresați instanței de judecată. Codul de procedură civilă reglementează în articolele 1033-1048 o procedură specială de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, care este mai rapidă și mai simplă decât procedura de drept comun.
Procedura specială de evacuare se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane. Această procedură poate fi utilizată atunci când contractul de închiriere a încetat prin expirarea termenului sau prin reziliere pentru neîndeplinirea obligațiilor, iar chiriașul refuză să elibereze imobilul.
Primul pas în procedura de evacuare este transmiterea unei notificări prin executor judecătoresc prin care îi solicitați chiriașului să părăsească imobilul în termen de 30 de zile de la comunicare. Dacă chiriașul nu se conformează în acest termen, proprietarul poate depune cererea de evacuare la judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul.
În cadrul procedurii de evacuare, proprietarul poate solicita și obligarea chiriașului la plata chiriei restante. Conform art. 1041 alin. 4 din Codul de procedură civilă, odată cu cererea de evacuare se poate solicita și plata chiriei exigibile, instanța putând dispune obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecății.
Restricții speciale privind evacuarea în sezonul rece
Legislația română prevede anumite restricții privind evacuarea din locuințele de folosință permanentă în perioada 1 decembrie – 1 martie. Aceste prevederi au caracter de protecție socială și vizează prevenirea situațiilor în care persoane ar rămâne fără adăpost în perioada cea mai rece a anului.
Totuși, aceste restricții nu sunt absolute. Evacuarea poate fi dispusă și în sezonul rece dacă chiriașul are posibilitatea de a se muta într-o altă locuință sau dacă există alte circumstanțe speciale care justifică evacuarea. Instanța va aprecia de la caz la caz dacă sunt îndeplinite condițiile pentru a dispune evacuarea în această perioadă.
Este important de precizat că restricțiile privind evacuarea în sezonul rece nu afectează dreptul proprietarului de a iniția procedurile legale în această perioadă. Puteți depune cererea de evacuare și puteți obține hotărârea judecătorească, urmând ca punerea efectivă în executare să fie amânată până la expirarea perioadei de protecție, dacă este cazul.
De ce să apelați la un avocat specializat din Cluj-Napoca
Deși procedura de evacuare este concepută să fie mai simplă și mai rapidă decât procedura de drept comun, ea implică totuși formalități procedurale stricte și termene imperative a căror nerespectare poate duce la respingerea cererii sau la întârzieri semnificative. Notificarea prin executor judecătoresc trebuie redactată corect și comunicată în mod valabil, cererea de evacuare trebuie să cuprindă toate elementele prevăzute de lege și să fie întemeiată pe dispozițiile legale corecte, iar probele trebuie administrate în mod adecvat.
Un avocat specializat în drept civil și în proceduri de executare silită vă poate ajuta să navigați eficient prin aceste proceduri, să evitați greșelile costisitoare și să obțineți rezultatul dorit în cel mai scurt timp posibil. În plus, asistența juridică profesională poate face diferența în negocierile cu chiriașul, multe situații putându-se rezolva amiabil atunci când chiriașul înțelege că proprietarul beneficiază de consiliere juridică și este pregătit să acționeze în instanță.
Întrebări frecvente
Pot să-l evacuez pe chiriaș dacă nu am contract scris?
Da, puteți solicita evacuarea chiriașului chiar dacă nu aveți un contract scris. Contractul de închiriere poate fi dovedit și prin alte mijloace de probă, inclusiv chitanțe de plată a chiriei, martori sau recunoașterea chiriașului. Totuși, în absența unui contract scris înregistrat la ANAF, nu veți beneficia de caracterul de titlu executoriu și va trebui să parcurgeți procedura judiciară de evacuare.
Ce se întâmplă dacă chiriașul nu are bani să plătească chiria restantă?
Dacă chiriașul nu are bunuri sau venituri suficiente pentru a acoperi datoria, recuperarea integrală a chiriei restante poate fi dificilă sau imposibilă în practică. Executorul judecătoresc va încerca să identifice bunuri și venituri ale debitorului, dar dacă acestea lipsesc sau sunt insuficiente, executarea silită poate rămâne fără rezultat concret. Din acest motiv, este important să solicitați o garanție la încheierea contractului și să acționați rapid la primele semne de neplată.
Pot să tai utilitățile sau să schimb yala dacă chiriașul nu plătește?
Nu, aceste acțiuni sunt ilegale și pot atrage răspunderea penală pentru violare de domiciliu. Chiar dacă chiriașul nu își plătește chiria, el are dreptul de a folosi locuința până la evacuarea dispusă de instanță sau până la executarea silită a obligației de predare, dacă contractul constituie titlu executoriu. Proprietarul trebuie să respecte procedurile legale pentru a-și recupera locuința.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
Da, începând cu 1 ianuarie 2023, înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF este obligatorie pentru toți proprietarii persoane fizice. Neînregistrarea atrage sancțiuni fiscale și vă privează de avantajul titlului executoriu pe care îl oferă contractul înregistrat. Înregistrarea se face prin formularul dedicat, disponibil pe portalul ANAF și în Spațiul Privat Virtual.
Pot să cer și penalități de întârziere pe lângă chiria restantă?
Dacă contractul de închiriere prevede penalități de întârziere pentru neplata la termen a chiriei, puteți solicita și acestea.
Acest articol oferă informații generale și nu constituie consultanță juridică personalizată. Fiecare caz este unic și necesită analiză individuală. Termenele și costurile menționate sunt orientative și pot varia în funcție de complexitatea cazului și de instanța competentă. Pentru o evaluare precisă a situației dumneavoastră, vă recomandăm să consultați un avocat.
CONTACT