Notarea posesiei în Cartea Funciară reprezintă o modalitate alternativă și eficientă de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care permite transformarea stării de fapt a posesiei în proprietate deplină la împlinirea unui termen legal de 3 ani.
Această procedură administrativă, reglementată de Legea nr. 7/1996, oferă o soluție practică pentru persoanele care dețin imobile fără acte de proprietate, fiind deosebit de utilă în cazul proprietăților moștenite (pentru care nu s-au făcut procedurile succesorale ale antecesorilor), transferurilor realizate fără respectarea formalităților legale sau pentru acoperirea discrepanțelor cadastrale.
Spre deosebire de uzucapiune, procedura de notare a posesiei se realizează exclusiv prin oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, fără a necesita proceduri judiciare costisitoare și de durată.
1. Sediul materiei – art. 41 al. (8) și 8^1 din Legea nr. 7/1996
Legea prevede posibilitatea notării posesiei în Cartea Funciară în situațiile explicit reglementate, pe baza unei documentații cadastrale și a actelor prevăzute de lege:
Dosarul pentru notarea posesiei cuprinde:
Documentația cadastrală elaborată de persoane fizice sau juridice autorizate ANCPI (expert topograf), reprezentând elementul tehnic esențial al procedurii.
Declarația pe propria răspundere în formă autentică, prin care solicitantul declară: posesia cu titlu de proprietar, starea civilă și regimul matrimonial, neînstrăinarea sau negrevarea bunului, lipsa litigiilor și natura individuală sau pe cote părți a posesiei.
Certificatul de la autoritatea locală care atestă plata impozitelor și taxelor locale ca un adevărat proprietar și confirmă că imobilul nu face parte din domeniul public, categoria de folosință etc.
Procesul-verbal de vecinătate cu semnăturile proprietarilor/posesorilor vecini, care reprezintă acordul acestora cu privire la limitele imobilului ce face obiectul notării.
2. Efectele juridice al notării posesiei în Cartea Funciară
Efectul principal al notării posesiei este reprezentat de posibilitatea dobândirii proprietății la expirarea termenului legal de 3 ani. Dobândirea proprietății are loc automat, din oficiu, fără vreo formalitate suplimentară sau taxe adiționale. Dreptul de proprietate se dobândește prin operarea legii, cu condiția ca în cartea funciară să nu fie notate litigii privind imobilul.
Apoi, notarea posesiei în Cartea Funciară asigură opozabilitatea acestei stări de fapt față de terți prin efectul sistemului de publicitate imobiliară. De asemenea, posesia notată în Cartea Funciară poate face obiectul actelor juridice patrimoniale și poate fi înstrăinată unor terți.
Prin Decizia ICCJ nr. 58/2022 Curtea a stabilit că înstrăinarea posesiei (nu a dreptului de proprietate) asupra terenurilor agricole extravilane nu necesită respectarea procedurii de preempțiune prevăzută de Legea nr. 17/2014.
Noul posesor va continua posesia începută de vânzător iar termenul de 3 ani curge în continuare în favoarea cumpărătorului. La împlinirea termenului prevăzut de lege, proprietatea va fi dobândită în patrimoniul cumpărătorului.
Care sunt situațiile în care notarea posesiei nu va duce la dobândirea proprietății?
Notarea posesiei în Cartea Funciară nu va putea asigura dobândirea proprietății atunci când este înscris în aceeași carte funciară un litigiu cu privire la imobil. Terții interesați au posibilitatea să solicite rectificarea notării, atunci când aceasta are la bază acte nule/anulabile, mai exact aceștia au posibilitatea de a contesta notarea posesiei.
De exemplu: A își notează posesia asupra unui întreg teren înscris într-o carte funciară, cu toate că a exercitat posesia pe cote părți, împreună cu B. În acest caz, B are posibilitatea să ceară rectificarea notării concomitent cu anularea actului unilateral care a stat la baza notării posesiei – declarația pe proprie răspundere.
3. Critici ale procedurii de notare a posesiei în Cartea Funciară
În opinia noastră, posibilitatea dobândirii proprietății într-un termen atât de scurt, fără asigurarea unui control pe cale judiciară este o alegere legislativă criticabilă a legiuitorului.
Așa cum am arătat, actele necesare pentru notarea posesiei în cartea funciară sunt fie acte unilaterale, care provin de la persoana care formulează cererea (declarație notarială pe proprie răspundere), fie acte administrative emise de primărie care nu clarifică dacă persoana a exercitat efectiv o posesie asupra imobilului, ci dacă a plătit impozitul ca un adevărat proprietar, respectiv confirmarea unor caracteristici ale imobilului care nu sunt legate de existența sau caracteristicile posesiei exercitate. Or, la nivelul primăriilor din țară există și practica acceptată a achitării retroactive a impozitului pentru o perioadă mai îndelungată și emiterea actelor necesare în urma acestei plăți, interesul (legitim) al administrației fiind să încaseze taxe și impozite.
Posesorul poate să își creeze de unul singur toate premisele pentru notarea cu succes a posesiei în Cartea Funciară. Adevăratul proprietar, moștenitorii acestuia, posesorul pe cote părți sau orice altă persoană interesată au un termen limitat pentru a contesta o situație despre care, foarte probabil, nici nu vor afla, fiindcă posesia tabulară uneori nici nu este dublată de o posesie utilă – continuă, publică, manifestă etc.
Opțiunea legiuitorului de a reglementa un termen îndelungat pentru uzucapiune și de a supune procesul de dobândire a proprietății unei verificări din parte instanței civile pentru verificarea condițiilor prescripției achizitive este în total dezacord cu reglementarea dobândirii proprității ca urmare a notării posesiei în Cartea Funciară, care presupune mai puține piedici și un termen semnificativ mai scurt.
Întrebări frecvente legate de notarea posesiei în Cartea Funciară
- Care este diferența între notarea posesiei și uzucapiune?
Notarea posesiei este o procedură administrativă care se desfășoară prin oficiile de cadastru și permite dobândirea proprietății în 3 ani, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească. Uzucapiunea clasică necesită un proces în instanță și termene mai lungi. De asemenea, costurile notării posesiei sunt semnificativ mai mici decât cele ale unui proces judiciar de uzucapiune. - Pot nota posesia dacă există moștenitori care nu și-au revendicat drepturile?
Tehnic, da, dar acest lucru comportă niște riscuri. Moștenitorii pot contesta notarea posesiei în orice moment în perioada de 3 ani, blocând astfel dobândirea automată a proprietății. - Ce se întâmplă dacă adevăratul proprietar apare după ce am dobândit proprietatea prin notarea posesiei?
După expirarea celor 3 ani și înscrierea dreptului de proprietate, poziția juridică a noului proprietar este consolidată, dar nu devine incontestabilă. Adevăratul proprietar poate face acțiune pentru anularea actelor ce stau la baza înscrierii și rectificarea notării, dar acestea sunt supuse termelor de prescripție. - Pot vinde proprietatea în timpul termenului de 3 ani?
Nu se poate încheia un act de vânzare autentic pentru că cel care și-a notat posesia în cartea funciară nu este proprietar tabular, dar poate fi transferată posesia către o altă persoană, iar aceasta din urmă va continua exercitarea posesiei. - Se poate nota posesia pentru terenuri agricole extravilane?
Da, procedura se aplică și terenurilor agricole extravilane. - Ce se întâmplă dacă OCPI respinge cererea de notare?
Decizia de respingere poate fi contestată în termen de 15 zile la OCPI. Înainte de a contesta, este recomandabil să analizați motivele respingerii și să completați documentația lipsă sau să corectați deficiențele semnalate. - Pot nota posesia pentru o clădire fără teren?
Nu, notarea posesiei se aplică doar pentru terenuri. Dacă atât terenul, cât și clădirea sunt deținute fără acte, se poate nota posesia pentru teren, iar clădirea se va înscrie ulterior pe baza unei documentații tehnice.