Situația premisă. Existența unui contract de vânzare nul
Situația de la care pornește analiza din acest articol este una foarte întâlnită în practică: două persoane încheie un contract de vânzare a unui imobil printr-un înscris sub semnătură privată (contract redactat și semnat de către părți), fără să se prezinte la un notar public în vederea încheierii și autentificării acestuia.
Contractul de vânzare a unui imobil întocmit sub semnatură privată este în principiu nul absolut și nu poate produce efectele translative de proprietate urmărite de părți, fiind încălcate prevederile art. 1244 Cod Civil, conform cărora trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Pentru acest motiv, atunci când cumpărătorul va încerca să își înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară, cererea sa va fi respinsă.
În practica judiciară, s-au conturat de-a lungul timpului o serie de remedii pentru această situație, pentru a permite cumpărătorilor să își apere interesele și să dobândească în patrimoniul lor dreptul de proprietate.
Conversiunea contractului de vânzare în promisiune de vânzare și formularea unei acțiuni în vederea obținerii unei hotărâri care să țină loc de contract
Cea mai accesibilă soluție promovată la nivelul instanțelor de judecată pentru rezolvarea situației în care se găsește cumpărătorul este aceea de a da efect dispozițiilor art. 1260 alin. (1) Cod Civil, conform cărora un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.
În situația premisă, dacă singurul viciu al contractului de vânzare având ca obiect un imobil este acela că nu a fost respectată forma autentică, contractul poate produce efectele specifice ale unei promisiuni de vânzare, denumită în limbaj comun antecontract de vânzare. Spre deosebire de contractul de vânzare, promisiunea de vânzare este valabilă și atunci când este încheiată sub semnătură privată (Decizia ICCJ nr. 23/2017: În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic).
Promisiunea de vânzare/antecontractul de vânzare este actul juridic prin care o persoană, denumită promitent-vânzător, se obligă să vândă în viitor un imobil, în schimbul unui preţ, din care la data încheierii antecontractului sau promisiunii, promitentul-cumpărător achită un avans. Cu alte cuvinte, prin promisiunea de vânzare nu se strămută dreptul de proprietate, ci, în funcție de caracterul unilateral sau bilateral, se naște obligația uneia sau ambelor părți de a încheia în viitor contractul de vânzare. La nivelul instanțelor de judecată, pentru apărarea intereselor cumpărătorului în situația descrisă, este general acceptată soluția în sensul că un contract de vânzare nul pentru lipsa formei autentice reprezintă o promisiune de vânzare bilaterală valabilă.
Astfel, se va considera că vânzătorul și cumpărătorul au încheiat de fapt o promisiune bilaterală de vânzare, și nu o vânzare propriu-zisă. Această conversiune permite cumpărătorului să se prevaleze de prevederile art. 1669 Cod Civil și să formuleze o acțiune prin care să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic, fiind înlăturat astfel viciul de care era afectat contractul inițial. Hotărârea instanței va ține loc de contract autentic Pe baza acesteia, cumpărătorul poate să „intre în legalitate” și își poate înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară.